Calcul du cash-flow immobilier
Le cash-flow, c’est ce qui reste réellement dans votre poche chaque mois une fois le crédit et toutes les charges payés. C’est l’indicateur qui décide si un investissement locatif vous enrichit ou vous ponctionne. Voici comment le calculer — et l’obtenir automatiquement pour une annonce.
La formule du cash-flow
Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance et vous verse un surplus. Neutre, il se rembourse seul. Négatif, il faut compléter chaque mois — ce qui n’est pas rédhibitoire pour un objectif patrimonial, mais doit être un choix conscient.
Exemple chiffré
| Poste | Montant / mois |
|---|---|
| Loyer perçu | + 720 € |
| Mensualité de crédit (≈ 90 000 € empruntés, 3,7 %, 20 ans) | − 530 € |
| Taxe foncière (1 100 €/an) | − 92 € |
| Charges non récupérables + assurance PNO | − 60 € |
| Provision vacance / travaux | − 40 € |
| Cash-flow net | − 2 € |
Ici le bien est quasiment à l’équilibre : il se rembourse presque seul. Un apport plus élevé, une meilleure négociation du prix ou un loyer légèrement supérieur le feraient basculer en positif.
Les leviers qui améliorent le cash-flow
- Prix d’achat — négocier fait plus pour le cash-flow que tout le reste. Voir l’analyse prix vs marché.
- Durée et taux du crédit — voir le calcul de mensualité.
- Loyer de marché — ne pas sous-louer par défaut : estimez le juste loyer.
- Apport — plus d’apport = mensualité plus faible = cash-flow meilleur, mais rendement des fonds propres différent.
Le cash-flow calculé automatiquement
ImmoChoisi simule le financement sur vos hypothèses (apport, durée, taux) et affiche la mensualité, la trésorerie à mobiliser et le cash-flow net directement depuis l’annonce. Vous ajustez les curseurs, le verdict se met à jour.
Questions fréquentes
Comment calculer le cash-flow d’un bien locatif ?
Partez du loyer mensuel, puis soustrayez la mensualité de crédit, la taxe foncière ramenée au mois, les charges non récupérables, l’assurance et une provision pour vacance/travaux. Le solde est votre cash-flow.
Un cash-flow négatif est-il forcément mauvais ?
Non. Un léger cash-flow négatif peut être acceptable pour un bien de qualité en zone recherchée, si l’objectif est patrimonial. Ce qui compte, c’est que ce soit un choix assumé et mesuré, pas une surprise.
Le cash-flow inclut-il l’impôt ?
Le cash-flow d’exploitation se calcule avant impôt. La fiscalité, propre à votre régime et à votre tranche, s’applique ensuite. ImmoChoisi vous donne le cash-flow avant fiscalité.
Puis-je tester plusieurs scénarios de financement ?
Oui. Dans l’analyse, ajustez l’apport, la durée et le taux : la mensualité et le cash-flow se recalculent en direct.
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