SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

Comment la SCI à l’IS est imposée

À l’IS, c’est la société qui est imposée sur son résultat, après déduction des charges et de l’amortissement du bien. Le résultat imposable est souvent réduit les premières années, et l’impôt sur les sociétés s’applique à taux réduit sur une première tranche puis au taux normal au-delà. La trésorerie qui n’est pas distribuée reste dans la société et peut être réinvestie.

Pour vous verser un revenu, deux canaux : le remboursement du compte courant d’associé (l’argent que vous avez apporté, qui vous revient sans nouvelle imposition) et les dividendes (imposés, en général au prélèvement forfaitaire unique). D’où l’importance de distinguer trésorerie conservée, compte courant à récupérer et dividendes réellement distribués.

Amortissement, trésorerie et compte courant

Trois notions distinguent la SCI à l’IS des régimes des particuliers :

• Amortissement : il réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie — moteur de la faible imposition annuelle.
• Trésorerie conservée en société : le cash non distribué, réutilisable pour un prochain achat.
• Compte courant d’associé : vos apports personnels, récupérables au fil de l’eau, qui ne sont pas un gain mais un remboursement.

ImmoChoisi calcule chacun de ces postes pour la SCI à l’IS, ainsi que les frais de structure et de comptabilité, afin que la comparaison avec le nom propre soit honnête.

Le point clé : la revente

À l’IS, la plus-value de revente est une plus-value professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements. Comme le bien a été amorti, la base taxable à la sortie est souvent plus élevée qu’en détention de particulier. L’avantage fiscal pendant la détention se paie donc en partie à la revente — sauf si vous conservez très longtemps ou réinvestissez.

C’est pourquoi la SCI à l’IS s’évalue sur un horizon : ImmoChoisi affiche le patrimoine net à terme et le montant net après revente, sans les additionner, pour que le choix soit lucide. Comparez-la à la SCI à l’IR et au LMNP réel dans le comparatif.

Information générale, non exhaustive et non contractuelle. ImmoChoisi ne fournit pas de conseil fiscal, juridique ou comptable. Les seuils, taux et règles évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur et faites valider votre montage par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.