Comparatif de la fiscalité immobilière
Nom propre, LMNP ou SCI : la bonne réponse dépend de votre situation, pas d’un classement universel. Ce comparatif met les cinq structures face à face — base imposée, amortissement, revente, transmission — et explique dans quels cas chacune prend l’avantage.
Les cinq structures, dimension par dimension
| Critère | Nom propre nu | LMNP micro | LMNP réel | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|---|---|---|
| Base imposée | Foncier | Loyers − abattement | Loyers − charges − amort. | Foncier (quote-part) | Résultat société |
| Amortissement du bien | Non | Non | Oui | Non | Oui |
| Comptabilité | Légère | Très légère | Obligatoire | Légère | Obligatoire |
| À plusieurs / transmission | Limité | Limité | Limité | Fort | Fort |
| Revente | Plus-value des particuliers | Plus-value des particuliers | Plus-value des particuliers* | Plus-value des particuliers | Plus-value professionnelle |
* Depuis 2025, la plus-value LMNP au réel réintègre une partie des amortissements déduits (CGI art. 150 VB III) — un point détaillé sur la page LMNP au régime réel.
Quand chaque structure prend l’avantage
- Nom propre nu : gros travaux à imputer (déficit foncier), détention simple, horizon court.
- LMNP micro-BIC : meublé avec peu de charges et peu de crédit, priorité à la simplicité.
- LMNP réel : meublé avec crédit et charges élevés — l’amortissement neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant des années.
- SCI à l’IR : détenir un bien nu à plusieurs, préparer une transmission, garder la transparence fiscale.
- SCI à l’IS : capitaliser sur un horizon long, réinvestir la trésorerie, amortir — au prix d’une fiscalité de revente spécifique.
Pourquoi un comparatif générique ne suffit pas
Un tableau comme celui ci-dessus donne l’intuition, mais il ne dit pas combien vous gagnez ni quelle structure gagne sur votre bien. Le résultat dépend du prix, du loyer, du financement, de votre TMI et de votre horizon. Deux appartements voisins peuvent appeler des réponses opposées.
C’est exactement ce que fait le simulateur d’ImmoChoisi : à partir d’une annonce et de votre financement, il chiffre chaque structure, les classe, et met en avant la plus adaptée — en séparant le meilleur choix pour ce bien de la meilleure stratégie patrimoniale. Vous repartez avec un rapport PDF comparatif.
Information générale, non exhaustive et non contractuelle. ImmoChoisi ne fournit pas de conseil fiscal, juridique ou comptable. Les seuils, taux et règles évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur et faites valider votre montage par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Nom propre ou SCI : que choisir ?
Pour un bien simple détenu seul, la détention en nom propre suffit souvent. La SCI prend son intérêt à plusieurs, pour organiser une transmission, ou — à l’IS — pour capitaliser et amortir sur un horizon long. Comparez les deux chiffrés sur votre bien avant de trancher.
LMNP ou SCI à l’IS pour du meublé ?
Le meublé se détient très souvent en LMNP, en direct. Une SCI à l’IS peut convenir pour capitaliser à plusieurs, mais elle relève de l’IS et d’une fiscalité de cession spécifique. Le gain dépend de votre horizon et de l’usage de la trésorerie.
Le comparatif tient-il compte de la revente ?
Oui, quand elle est modélisée : ImmoChoisi affiche un « montant net après revente » distinct du patrimoine conservé, car une vente et une détention n’ont pas le même périmètre et ne s’additionnent pas.
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