LMNP micro-BIC
Le micro-BIC est le régime LMNP par défaut : un abattement forfaitaire sur les loyers, aucune comptabilité, une déclaration en quelques lignes. Sa simplicité séduit, mais dès que vos charges ou votre crédit montent, il peut vous faire payer plus d’impôt que le réel. Voici comment savoir de quel côté vous êtes.
Le principe de l’abattement forfaitaire
Au micro-BIC, vous n’additionnez pas vos charges : l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, et vous n’êtes imposé que sur le reste. Pour la location meublée longue durée, l’abattement usuel est de 50 %, dans la limite d’un plafond de recettes annuelles. La location meublée de tourisme et la courte durée relèvent de taux et de plafonds différents, revus récemment.
Aucune déduction réelle, aucun amortissement : c’est le prix de la simplicité. Vérifiez toujours le taux et le plafond en vigueur pour votre type de location.
Quand le micro-BIC est le bon choix — et quand il ne l’est pas
| Situation | Régime souvent gagnant |
|---|---|
| Peu de charges, peu ou pas de crédit | Micro-BIC (l’abattement dépasse vos charges réelles) |
| Crédit important, charges élevées, travaux | Réel (charges + amortissement > abattement) |
| Priorité absolue à la simplicité, petit loyer | Micro-BIC |
| Recettes proches ou au-dessus du plafond micro | Réel (le micro n’est plus applicable) |
La règle intuitive : si vos charges réelles et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, le réel est plus favorable. Sinon, le micro gagne par sa simplicité.
Trancher sur votre bien, pas sur une moyenne
Le seuil de bascule micro/réel dépend de votre loyer, de vos charges et surtout de votre financement. Plutôt que d’appliquer une règle générale, faites le calcul sur votre bien : le simulateur d’ImmoChoisi chiffre le micro-BIC et le réel côte à côte, avec le même financement, et vous montre lequel laisse le plus de revenu net. Vous pouvez comparer aussi avec la SCI à l’IS et le reste des structures.
Information générale, non exhaustive et non contractuelle. ImmoChoisi ne fournit pas de conseil fiscal, juridique ou comptable. Les seuils, taux et règles évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur et faites valider votre montage par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Quel est l’abattement du micro-BIC en LMNP ?
Pour la location meublée longue durée, l’abattement forfaitaire usuel est de 50 % des loyers, dans la limite d’un plafond de recettes. La location de tourisme et la courte durée ont des taux et plafonds spécifiques, récemment modifiés : vérifiez les valeurs en vigueur.
Micro-BIC ou réel, lequel paie le moins d’impôt ?
Le réel gagne dès que vos charges réelles plus l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire — typiquement avec un crédit et des charges élevés. Sinon, le micro-BIC est plus simple et suffisant. La seule façon de trancher est de comparer les deux sur votre bien.
Peut-on passer du micro au réel ?
Oui, on peut opter pour le réel, et cette option peut être intéressante dès la première année d’un investissement financé à crédit. Un comptable vous confirme le meilleur moment et la procédure.
Analysez gratuitement votre bien avec ImmoChoisi
Collez l’URL d’une annonce, ajustez le financement, puis comparez côte à côte Nom propre, LMNP (micro-BIC et réel), SCI à l’IS et SCI à l’IR : cash-flow, impôt, patrimoine et revente. Gratuit, sans inscription, résultat en quelques secondes.
Analyser une annonce