LMNP : loueur en meublé non professionnel
Le LMNP est le point d’entrée fiscal de la plupart des investisseurs en meublé. Statut souple, il ouvre deux régimes très différents — le micro-BIC et le réel — dont le choix pèse lourd sur votre impôt. Voici les conditions, les seuils et la logique du statut, avant d’entrer dans le détail de chaque régime.
Ce qu’est (et n’est pas) le statut LMNP
Le loueur en meublé non professionnel désigne un particulier qui loue un logement meublé — c’est-à-dire équipé pour y vivre immédiatement — sans que cette activité devienne sa profession. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre des mécanismes propres au meublé, dont l’amortissement.
On reste « non professionnel » tant que les recettes de location meublée du foyer ne dépassent pas certains seuils et restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-delà, on bascule en LMP (professionnel), aux règles différentes.
Deux régimes, un choix structurant
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers ; aucune comptabilité détaillée. Idéal quand les charges réelles sont faibles.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles et amortissez le bien et le mobilier. L’amortissement efface souvent une grande partie de l’impôt sur les loyers pendant des années.
Le bon régime dépend surtout du niveau de vos charges et de votre crédit. Notre guide fiscalité LMNP détaille la bascule micro/réel ; les pages dédiées chiffrent chaque option.
Obligations et bonnes pratiques
Le LMNP suppose un logement réellement meublé (liste d’équipements minimale), une déclaration des recettes en BIC, et — au réel — une comptabilité et, en pratique, un expert-comptable. Le mobilier et le logement s’amortissent selon leur durée d’usage. Pensez aussi à la revente : depuis 2025, la plus-value au réel réintègre une partie des amortissements déduits.
Avant de choisir, mesurez l’effet du statut sur votre bien : le module Fiscalité d’ImmoChoisi compare le LMNP (micro et réel) aux autres structures, à partir de votre financement réel.
Information générale, non exhaustive et non contractuelle. ImmoChoisi ne fournit pas de conseil fiscal, juridique ou comptable. Les seuils, taux et règles évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur et faites valider votre montage par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Qui peut être LMNP ?
Tout particulier qui loue un logement meublé, tant que les recettes de location meublée du foyer restent sous les seuils du statut et inférieures aux autres revenus d’activité. Au-delà, on relève du statut professionnel (LMP).
LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir ?
Le micro-BIC est simple et applique un abattement forfaitaire ; le réel déduit les charges et amortit le bien, ce qui réduit souvent fortement l’impôt quand les charges et le crédit sont élevés. Comparez les deux chiffrés sur votre bien.
Le LMNP fonctionne-t-il en courte durée ?
Oui, la location meublée courte durée relève aussi des BIC, mais avec des seuils et abattements spécifiques et d’éventuelles obligations locales. ImmoChoisi permet de simuler la courte durée à part.
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