LMNP au régime réel
Le régime réel est ce qui rend le LMNP si puissant. En déduisant les charges réelles et en amortissant le bien et le mobilier, il neutralise fréquemment l’impôt sur les loyers pendant des années. En contrepartie, il impose une comptabilité et se joue à la revente — voici comment il fonctionne concrètement.
Charges déductibles et amortissement
Au réel, vous déduisez des loyers l’ensemble des charges réelles : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, gestion, entretien, honoraires de comptabilité. À cela s’ajoute l’amortissement : une fraction de la valeur du bâti et du mobilier vient chaque année en déduction, sans être une dépense de trésorerie.
Concrètement, le bâti s’amortit sur plusieurs décennies et le mobilier sur quelques années. La somme charges + amortissement dépasse souvent les loyers : le résultat imposable tombe à zéro, et l’excédent d’amortissement est reporté sur les années suivantes.
Exemple chiffré
Un studio meublé loué 700 €/mois, soit 8 400 €/an :
| Poste | Montant / an |
|---|---|
| Loyers encaissés | 8 400 € |
| Charges déductibles (intérêts, TF, copro, gestion, compta) | − 4 200 € |
| Amortissement du bien et du mobilier | − 5 000 € |
| Résultat imposable | 0 € (excédent reporté) |
Ici, l’impôt sur les loyers est ramené à zéro alors que le cash-flow reste positif : c’est l’effet caractéristique du réel. Les chiffres varient selon le bien ; ce n’est pas un montage automatique mais le résultat d’un calcul à mener sur votre cas.
Limites, obligations et revente
- Comptabilité obligatoire : liasse fiscale, plan d’amortissement — un expert-comptable spécialisé est vivement recommandé.
- Charges faibles ? Si vous avez peu d’intérêts et peu de charges, le micro-BIC peut l’emporter par sa simplicité.
- Revente : depuis 2025, la plus-value réintègre une partie des amortissements déduits (CGI art. 150 VB III, cessions à compter du 15/02/2025), ce qui augmente la plus-value imposable à la sortie.
ImmoChoisi modélise ces deux temps — l’impôt annuel et le montant net après revente — pour éviter de regarder le réel uniquement par le prisme de l’impôt courant. Comparez-le au micro et aux autres structures dans le comparatif.
Information générale, non exhaustive et non contractuelle. ImmoChoisi ne fournit pas de conseil fiscal, juridique ou comptable. Les seuils, taux et règles évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur et faites valider votre montage par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Comment le LMNP réel annule-t-il l’impôt sur les loyers ?
En cumulant la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. Cette somme dépasse souvent les loyers, ramenant le résultat imposable à zéro, l’excédent d’amortissement étant reporté sur les années suivantes.
Faut-il un comptable au régime réel ?
En pratique, oui. Le réel implique une comptabilité, une liasse fiscale et un plan d’amortissement ; un expert-comptable spécialisé sécurise le montage et optimise les durées d’amortissement.
L’amortissement est-il repris à la revente ?
Depuis 2025, une partie des amortissements déduits est réintégrée dans le calcul de la plus-value LMNP au réel, ce qui augmente la plus-value imposable. ImmoChoisi en tient compte dans le montant net après revente.
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